Meine Kaution darf in der Schweiz nicht einfach gekürzt werden. Abzüge sind nur erlaubt, wenn der Vermieter sie konkret belegt und wenn es um offene Miete, offene Nebenkosten, echte Schäden oder geschuldete Reinigungskosten geht.
Ich merke mir beim Auszug vor allem diese Punkte:
- Normale Abnützung zahle ich nicht über die Kaution.
- Bei Schäden gilt der Zeitwert: nicht der Neupreis, sondern nur der Restwert.
- Ohne Belege wie Protokoll, Fotos, Rechnungen oder Offerten ist ein Abzug oft nicht haltbar.
- Gibt es kein Rückgabeprotokoll, muss der Vermieter Mängel meist innert 2–3 Arbeitstagen schriftlich melden.
- Ist noch etwas offen, darf er nur den passenden Teil des Depots zurückbehalten.
- Nach 12 Monaten kann ich die Freigabe bei der Bank verlangen, wenn keine Betreibung oder kein Schlichtungsverfahren läuft.
- Wenn ich nicht einverstanden bin, widerspreche ich schriftlich per Einschreiben und unterschreibe keinen Freigabeauftrag.
Kurz gesagt: Ich prüfe jede Position, verlange eine genaue Abrechnung in CHF, schaue auf Fristen und halte alles schriftlich fest. So sinkt das Risiko, dass mir Geld ohne saubere Grundlage abgezogen wird.
| Thema | Was ich wissen muss |
|---|---|
| Offene Forderungen | Mietzins und Nebenkosten dürfen abgezogen werden |
| Schäden | Nur Schäden über normalen Gebrauch hinaus |
| Reinigung | Nur wenn der geschuldete Zustand nicht erreicht wurde |
| Beweise | Protokoll, Fotos, Rechnungen, Offerten |
| Frist | Nach 12 Monaten oft Freigabe möglich |
| Mein Schritt | Schriftlich widersprechen, Belege verlangen |
Im Kern geht es also nicht um Behauptungen, sondern um Nachweis, Fristen und sauberes Vorgehen.
Mietkaution: von Einzug bis Auszug - Juristin erklärt.
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Welche Abzüge erlaubt sind – und welche nicht
Kautionsabzüge Schweiz: Erlaubt vs. Nicht Erlaubt
Nach der Grundregel wird es jetzt konkret: Nicht alles darf vom Depot abgezogen werden. Erlaubt sind nur Forderungen, die rechtlich haltbar sind und sich belegen lassen.
Erlaubte Abzüge: Mietzins, Schäden, fehlende Gegenstände und Reinigungsmängel
Abziehbar sind offene Mietzinse, ausstehende Nebenkosten, Schäden ausserhalb des normalen Gebrauchs, fehlende Schlüssel oder andere fehlende Gegenstände sowie berechtigte Reinigungskosten.
Bei Schäden gilt das Zeitwertprinzip. Das heisst: Es darf nur der Restwert verlangt werden, nicht der Neupreis. Genau da liegt oft der Knackpunkt. Wenn also ein Boden schon älter war, kann nicht einfach der ganze Ersatz auf die Mieterschaft abgewälzt werden. Typische Fälle sind tiefe Kratzer, Brandflecken, gesprungene Fliesen oder Schimmel durch ungenügendes Lüften.
Auch bei der Reinigung gibt es eine klare Linie. Reinigungskosten sind nur dann abziehbar, wenn der vertraglich geschuldete Zustand nicht erreicht wurde, zum Beispiel bei einer geschuldeten professionellen Endreinigung.
Nicht erlaubt: normaler Gebrauch, Alterung und Abzüge ohne Beleg
Normale Gebrauchsspuren und Alterung sind nicht abziehbar. Das ist ein Punkt, bei dem es oft Streit gibt. Zur normalen Abnutzung zählen etwa leichte Druckstellen, ausgeblichene Farbe, fachgerecht verschlossene Dübellöcher und altersbedingte Verfärbungen.
Jeder Abzug braucht zudem Belege, etwa Rechnungen, Offerten oder Fotos. Ohne Nachweis wird es für die Vermieterschaft dünn.
Erlaubte und nicht erlaubte Abzüge im Überblick
| Bereich | Erlaubt | Nicht erlaubt |
|---|---|---|
| Wände & Farbe | Grosse Flecken, starke Nikotinverfärbungen | Ausgeblichene Farbe, leichte Abriebspuren, fachgerecht verschlossene Dübellöcher |
| Böden | Tiefe Kratzer, Brandflecken, dauerhafte Flecken | Leichte Druckstellen, leichte Verfärbungen durch Sonneneinstrahlung |
| Küche & Bad | Gesprungene Fliesen, Schimmel durch ungenügendes Lüften | Altersbedingter Verschleiss, Kalkablagerungen trotz regelmässiger Reinigung |
| Reinigung | Professionelle Endreinigung, wenn vertraglich geschuldet | Reinigungskosten bei vertraglich nicht verlangtem Standard |
| Diverses | Fehlende Schlüssel, offene Mietzinse, ausstehende Nebenkosten | Abzüge ohne Beleg, Ersatz von Gegenständen am Ende ihrer Lebensdauer |
Entscheidend ist also nicht nur, was verlangt wird, sondern auch, ob es belegt werden kann.
Was eine Vermieterschaft beweisen muss, bevor sie Depot einbehält
Nicht nur welcher Abzug gemacht wird, ist wichtig. Entscheidend ist vor allem, ob er belegt ist. Die Vermieterschaft muss jeden Abzug nachweisen: den Schaden, die Ursache und die daraus entstandenen Kosten. Reine Behauptungen reichen nicht.
Welche Belege zwingend nötig sind
Das wichtigste Dokument ist das Übergabeprotokoll bei der Wohnungsrückgabe. Wenn es von beiden Parteien unterschrieben ist, hat es als Beweismittel viel Gewicht. Gibt es kein Protokoll, muss die Vermieterschaft allfällige Mängel innert 2–3 Arbeitstagen schriftlich rügen. Sonst fallen die meisten Ansprüche weg.
Dazu kommen datierte Fotos oder Videos sowie Rechnungen oder Offerten. Mieterinnen und Mieter dürfen die Originalbelege verlangen. Bloss geschätzte Beträge reichen nicht.
Wie lange darf ein Teil des Depots zurückbehalten werden?
Für die Rückzahlung gibt es keine feste gesetzliche Frist. Wenn keine Forderungen offen sind, sollte das Depot aber in der Regel innert rund 30 Tagen zurückbezahlt werden. Sind noch Reparaturen offen oder fehlt die Nebenkostenabrechnung, darf die Vermieterschaft nur einen verhältnismässigen Teil vorübergehend zurückbehalten.
Spätestens nach 12 Monaten muss die Vermieterschaft eine Betreibung oder ein Schlichtungsverfahren eingeleitet haben. Passiert das nicht, kann die Bank das Depot auf Antrag der Mieterschaft freigeben.
Ist ein Abzug nicht belegt oder klar zu hoch angesetzt, sollte die Mieterschaft sofort schriftlich widersprechen.
Was Mieterinnen und Mieter bei ungerechtfertigten Abzügen tun können
Ist die Schlussrechnung zu hoch oder sind einzelne Positionen nicht belegt, hilft ein klares und ruhiges Vorgehen.
Schriftliche Aufstellung aller Abzüge verlangen
Der erste Schritt ist simpel: Verlangen Sie eine detaillierte Schlussrechnung. Darin sollten alle Abzüge mit genauem Betrag in CHF, dem Grund für jede einzelne Position und den passenden Belegen aufgeführt sein. Dazu zählen Rechnungen, Offerten und Zahlungsbelege. Fehlt ein Beleg, ist der Abzug nicht sauber nachgewiesen. Pauschalbeträge ohne Beleg sollten Sie deshalb nicht akzeptieren.
Stellen Sie diese Aufforderung schriftlich und setzen Sie eine klare Frist von 10 bis 14 Tagen für die Antwort.
Fehlen Belege, sollten Sie sofort schriftlich reagieren.
Unbelegte Forderungen mit eigenen Unterlagen anfechten
Wenn Sie Abzüge bestreiten wollen, legen Sie Ihre eigenen Unterlagen bei. Das Einzugsprotokoll zeigt, welche Mängel schon beim Einzug da waren. Fotos und Videos vom Ein- und Auszug helfen, den Zustand der Wohnung festzuhalten. Auch Quittungen einer professionellen Reinigungsfirma mit Abnahmegarantie sind viel wert. Gibt es später Beanstandungen, muss die Reinigungsfirma kostenlos nachbessern.
Der Widerspruch sollte per Einschreiben verschickt werden. So können Sie den Versand nachweisen. Genauso wichtig: Unterschreiben Sie den Freigabeauftrag der Bank nicht, solange Sie mit den Abzügen nicht einverstanden sind. Mit Ihrer Unterschrift gilt die Sache sonst als akzeptiert.
Checkliste: Schritte vor der Schlichtungsbehörde
Wenn die Abzüge weiter umstritten sind, zählt vor allem eines: eine saubere Dokumentation. Bevor Sie den Fall an die zuständige Stelle weiterziehen, sollten Sie diese Punkte durchgehen:
- Einzugsprotokoll und Schlussrechnung vergleichen
- Fotos und Protokolle direkt gegenüberstellen
- Detaillierte Schlussrechnung mit Belegen schriftlich anfordern
- Unklare oder zu hohe Abzüge per Einschreiben anfechten
- Den unbestrittenen Teil des Depots schriftlich zur Freigabe verlangen
- Bei keiner Einigung ein Gesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen
Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten ist in der Schweiz kostenlos. Prüfen Sie zudem die Fristen genau. Läuft eine Frist ab, sollten Sie die Freigabe verlangen.
Das Wichtigste für Mieterinnen und Mieter im Überblick
Nach der Schlussabrechnung zählen vor allem drei Dinge: Belege, Fristen und ein schriftlicher Widerspruch.
Abzüge von der Kaution sind nur erlaubt, wenn der Vermieter sie nachweisen kann. Normaler Verschleiss gehört nicht zulasten der Kaution. Wer den Zustand der Wohnung sauber dokumentiert, steht bei Streit oft deutlich besser da.
Auch die Reinigung spielt eine grosse Rolle. Eine professionelle Endreinigung mit Abnahmegarantie kann helfen, Beanstandungen bei der Übergabe zu vermeiden.
Behalten Sie zudem die 12-Monats-Frist für die Freigabe des Depots im Auge.
Am besten prüfen Sie alle Abzüge sofort nach Erhalt der Abrechnung und widersprechen unbelegten Positionen schriftlich. Genau so schützen Sie Ihre Kaution am wirksamsten.
FAQs
Wann gilt ein Schaden als normale Abnützung?
Als normale Abnützung gelten Spuren, die beim täglichen Wohnen ganz einfach entstehen. Sie sind mit dem Mietzins bereits abgegolten. Gemeint sind zum Beispiel leichte Gebrauchsspuren an Oberflächen oder altersübliche Abnutzung an Wänden und Böden, etwa Bohrlöcher oder abgestossene Ecken.
Dafür haftet die Mieterschaft nicht. Von übermässiger Abnützung spricht man dann, wenn der Schaden über ein kleines Malheur hinausgeht.
Wie wird der Zeitwert bei Schäden berechnet?
Beim Zeitwert gilt ein einfacher Grundsatz: Mieter zahlen nur für den Wertverlust, der über die normale Abnutzung hinausgeht. Auf den Neuwert hat der Vermieter keinen Anspruch.
Entscheidend ist der aktuelle Wert eines Gegenstands. Dabei zählen vor allem sein Alter und die übliche Lebensdauer. Ist diese Lebensdauer bereits abgelaufen, gibt es keinen Ersatzanspruch mehr.
Falls Unklarheit besteht, können Mieter Rechnungen oder Kostenvoranschläge verlangen. Das hilft, die Forderung besser einzuordnen und den verlangten Betrag zu prüfen.
Was mache ich bei einer strittigen Schlussabrechnung?
Prüfen Sie die Schlussabrechnung sehr genau und melden Sie der Vermieterschaft alle strittigen Punkte schriftlich. Bitten Sie um eine genaue Abrechnung, einschliesslich der Handwerksrechnungen und der Zahlungsnachweise.
Unterschreiben Sie den Auflösungsauftrag für das Kautionskonto nicht, wenn Sie mit den Abzügen nicht einverstanden sind. Kommt keine Einigung zustande, können Sie die Forderung bei der kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten.
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